Tres bandas se disputan con piedras, palos y balazos la posesión de un terreno en Los Olivos. La policía captura a integrantes de banda que se dedicaban al tráfico de terrenos, en la residencia El Lúcumo, en Huaycán. Se apropiaban de terrenos que tenían propietarios y los vendían a terceros. Se les encontró una miniuzi, dos pistolas y granadas de guerra. Detienen a 15 presuntos traficantes de terrenos que habían ingresado a un terreno en Pamplona, San Juan de Miraflores. Se les incautaron combas y cizallas. Banda “Los temibles del Sol” está implicada en tráfico de terrenos en Carabayllo. En la vivienda en la que fueron capturados se encontraron contratos de compra-venta de terrenos, una granada tipo piña, una pistola y cacerinas. Uno de los detenidos informó que un sujeto desde prisión ordenaba las invasiones y las extorsiones en la zona norte de Lima.

Y lo más reciente: el descubrimiento de la banda “Los Rucos”, que se dedicaba al tráfico de terrenos y al cobro de cupos en el sur de Lima desde 2012.Uno de sus miembros clave erael alcalde de Chilca, Richard Ramos Ávalos, quien otorgaba terrenos que tenían propietarios legítimos en esa localidad. Los traficantes invadían esos predios e iban al municipio para que los registraran como si hubieran sido posesionarios,instalados con anterioridad a la venta de los mismos. También hay denuncias relacionadas a la apropiación de terrenos del municipio que luego vendían a las constructoras.

Las tierras se pueden traficar a la mala, es decir, vía invasiones; o aprovechándose de la ambigüedad de las normas, de los repentinos cambios de uso, de las licencias de habilitación y construcción sacadas de la manga.

No todos los traficantes de terrenos se ajustan al perfil delincuencial antes mencionado. Hay los que se definen como urbanizadores informales, los que están en la frontera de la ilegalidad, del delito. Algunos visten de cuello y corbata: son abogados de las comunidades campesinas que se han aprovechado de la situación. Tienen ligazón con los más altos niveles del poder: Congreso, Poder Judicial, municipalidades.

Todo ha cambiado. A partir de 1947, los provincianos que llegaron a Lima tomaron los cerros porque no tenían dónde vivir. Existía una necesidad social. Ernesto Sánchez Silva, el célebre “Poncho Negro” fue el padre de las invasiones, el primero que pobló los cerros San Cosme, 7 de octubre y San Pedro que formaron El Agustino. También lideró las famosas invasiones de Comas y San Juan de Lurigancho. Este personaje dirigió más de 130 tomas en Lima, apoyado por grupos de dirigentes.

Lo único que ganaba el promotor de la invasión era contar con  un empleo fijo por unos meses. Durante este tiempo ayudaba con los trámites a la gente que se había asentado en el lugar; también se quedaba con  uno o dos lotes que luego podía vender.

El especialista de DESCO y fundador del Programa de Vivienda de dicha institución, Gustavo Riofrío, sostiene: “Ya no es así, este tipo de ocupaciones  son una excepción frente a la nueva modalidad. ‘Poncho Negro’ fue acusado por la ignorancia y el desprecio que la gente le tiene a los  traficantes de lotes. Él  no tenía  20 lotes, tal vez dos o tres donde puso a alguien o luego lo vendió. Ayudó a vecesad honorem y otras cobrando algo: el equivalente vender una cola en el estadio”.

El Estado nunca ha tenido una política de vivienda  definida para la gente de escasos recursos. En el pasado fue el gran edificador  de barriadas en Lima. Para paliar el problema habitacional, los sucesivos gobiernosentregaron lotes a la gente para que ellos construyan sus casas como pudieran. Ahí están San Martin de Porres, Collique, Huáscar y Villa El Salvador, solamente por mencionar algunos, que fueron formados por los gobiernos de Odría, Velasco, Morales Bermúdez y García. Para la clase media, en cambio, la suerte fue  distinta. Basta recordar los edificios de laResidencial San Felipe, Las Torres de Limatambo y toda la explosión actual con el plan Mi Vivienda.

Pero “Poncho Negro” resulta ahora un niño de pecho frente a los nuevos traficantes, que sí se hacen ricos con este negocio, que juegan con la necesidad de la gente, que los estafan vendiéndoles un mismo terreno a varias personas.

La década de los 90 fue el parteaguas entre las grandes invasiones realizadas por familias carentes de vivienda y las promovidas por las mafias cuyo negocio fue el apropiarse de tierras, a partir de irrupciones violentas, para luego especular con ellas.En el ínterin, se produjo un fatigoso pero lucrativo proceso de habilitación urbana. En la era Fujimori el libre comercio llegó al suelo.

Ha sido y es una ola imparable, incontenible.  Un huaico humano que ya llegó hasta la zona de lomas temporales. Ahora existen asentamientos en estas colinas húmedas que se forestan naturalmente en invierno. La humedad los convierte en terrenos peligrosos e insalubres para vivir en ellos. Liliana Miranda, de Foro Ciudades para la Vida, sostiene que “existe una política de suelo tan mala que ha condenado a las poblaciones sin recursos a vivir en los peores suelos”.

Gustavo Riofrío afirma: “Alguien les vendió  el terreno, alguien los estafo y nadie los defendió. ¿Dónde está la Defensoría del Pueblo? ¿Dónde están  los jueces y fiscales? Les echan la culpa a los pobladores y no a los urbanizadores”.

Parece que ya no hubiera más espacio en Lima. (Pero siempre hay espacio). Los arquitectos definen el espacio como una construcción social. Un lugar que parecía inhabitable, una ladera de arena suelta como Lomo de Corvina, un día se puebla. La vivienda es una necesidad básica que se tiene que satisfacer como sea.

Otro fenómeno que ocurrió en esa desmadrada década de los 90 fue la liberalización del mercado de tierras: las que pertenecían a las comunidades campesinas de la costa ya no fueron inalienables. Los agricultores y pastores de cabras les cedieron el paso a otras personas que se fueron asimilando a las comunidades. Entre los recién llegados había de todo, y los más astutos tomaron el poder de las directivas comunales, dividieron las organizaciones que ya estaban bastante debilitadas y acordaron la venta indiscriminada de terrenos.

“El libre mercado de tierras está matando gente, destruyendo infraestructura y viviendas, provocando el retroceso de la economía y generando más pobreza. Los casos más llamativos son los de las comunidades de Asia, Jicamarca y Collanac.  En su mayoría, las comunidades campesinas han promovido la venta ilegal de sus terrenos en la capital. Hay muchas denuncias que señalan que venden un mismo terreno a diferentes personas”, sostiene Liliana Miranda. Y así comienza el caos de los asentamientos humanos sin habilitación, sin títulos, pero con servicios básicos. La fuerza del mercado informal se ha vuelto un alud incontenible. Nadie lo para.

La propiedad de las comunidades es ancestral. Ninguna institución les puede impedir vender sus tierras. No rinden cuenta a nadie; no existe supervisión ni planificación. Miranda pone el ejemplo de Huanchac, una comunidad ubicada más arriba de Santa Eulalia, que vendió sus tierras de la parte más alta, y en ese lugar se formó un centro poblado. La municipalidad de Chosica quiso intervenir. Solicitó el apoyo de la PCM, cuya respuesta fue que la comunidad podía hacer lo que le diera la gana con sus tierras.

Carlos Escalante, del Instituto de Desarrollo Urbano- Cenca, indica que las comunidades asumen diversasmodalidades de venta. La más común es que asimilen a las personas como comuneros y les asignen un lote por el que terminan pagando un precio simbólico. También venden terrenos más grandes a los traficantes y éstos los revenden al menudeo. Estas ventas no están bien ejecutadas, no siguen las normas establecidas. A los traficantes no les interesa si la directiva de la comunidad está reconocida por el resto, o si hay problemas entre ellos. Tampoco realizan el proceso de habilitación urbana.

Es más, los traficantes azuzan las contradicciones al vender dos o tres veces un mismo terreno. Instigan a los pobladores a que ocupen un terreno que ya está ocupado o destinado a otros. Cuando le piden los títulos de propiedad que demuestren que es el dueño del terreno, o no los tiene o les muestra uno en el que aparece como propietario de un lote pequeño. Burla y bronca. Otras veces se producen conflictos directos entre los traficantes y la población. Un grupo invade un terreno contiguo al que ha ocupado un traficante y, como el perímetro no está bien definido, comienza el enfrentamiento entre ambos. Los invasores se defienden y promueven la ocupación de más terrenos para protegerse con fronteras vivas.

Esto no pasaría – o pasaría menos – si la legislación peruana obligara a que las ventas se inscribiesen en Registros Públicos. Pero no. Basta con un documento de compra-venta entre dos privados. Ni certificación, ni notario. Y ese papelito es el que se usa para las ventas dobles y triples. Es la génesis del tráfico de tierras.

Al histórico problema de la falta de vivienda en la capital se ha juntado el del boom inmobiliario. Es que el negocio es suculento, y no tiene pierde. El especialista Julio Calderón explica: “Se da el caso de traficantes de tierra que ocupan arenales públicos.  Por ejemplo, en el kilómetro 39 de la Panamericana Norte, en  Santa Rosa de Ancón,  han instalado a  30 familias gratis. Y no sé cómo al año ya tienen escuela primaria y luz eléctrica. Mucha de la gente que compra los lotes es gente de clase media emergente  que vive en Lima Norte. Cada lote les cuesta 8000 o 9000 soles. Saben que en ese momento es ilegal, pero que de acá a 10 años van a tener título y lo van a poder vender a 100,000”.

“Ernesto Sánchez Silva, el célebre “Poncho Negro” fue el padre de las invasiones, el primero que pobló los cerros San Cosme, 7 de octubre y San Pedro que formaron El Agustino”.

La (des)habilitación urbana

El proceso de habilitación urbana consiste en hacer un plano con los lotes, los equipamientos, el parque, el colegio, la posta. Este plano debe ser aprobado por la municipalidad y recién entonces se puede empezar el proceso de venta. La responsabilidad directa en la autorización de la construcción de casas es de la municipalidad distrital. Son ellos los encargados de visar los planos y de dar la luz verde.

¿Se podría poner freno a este desbarajuste incontrolable? Si bien las municipalidades no pueden impedir que las comunidades vendan sus tierras, sí podrían ser menos permisivos al momento de aprobar las habilitaciones urbanas. Carlos Escalante afirma: “Una vez que un terreno se ocupa, la municipalidad debe ejercer su función de control urbano”.

Los funcionarios municipales saben cuándo y cómo se está invadiendo, pero se hacen de la vista gorda. No se arriesgan a perder votos potenciales. Los intereses por encima de la seguridad: estos terrenos se ubican en las zonas más escarpadas, más altas, los que están por las nubes.

Aquellos que son considerados negligentes por vivir en la ruta del rio son a la vez víctimas de un sistema perverso. El asentamiento a la vera de los ríos en muchos casos es legal.

“Las oficinas de Defensa Civil de los municipios son las que emiten informes que nunca son categóricos. Sostienen que los terrenos son peligrosos, pero siempre se trata de un peligro mitigable; nunca señalan que  no mitigable y, que por lo tanto, no apto para vivir en ellos”, manifiesta Carlos Escalante.  Es una forma de lavarse las manos. Les advierten que deben construir sus muros de contención, que consigan sus bolsas de arena para contener los desbordes y que deben separar las viviendas unas de otras para evitar los incendios masivos. La mayoría no cumple con las especificaciones.

¿A quién corresponde controlar que no surjan estas organizaciones clandestinas? ¿A quién corresponde autorizar las urbanizaciones? ¿A quién le corresponde chequear que uno no se construya viviendas en una zona de riesgo o en una reserva ecológica?  Julio Calderón responde: “A la municipalidad distrital. Lo cual no resta la  responsabilidad de los traficantes de tierra o de  la misma gente. El problema es que les aseguran que les van a a visar el plano y  que la municipalidad finalmente los va a apoyar”.

Los visados de plano, sin embargo, no son la única herramienta que existe para que se puedan legalizar estas peligrosas construcciones.  En marzo de 2006, el gobierno de Alejandro Toledo promulgó la ley 28687 que autoriza a la municipalidad otorgar certificados o constancias de posesión. Antes de esa ley, solamente Cofopri (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal) podía entregar títulos de propiedad.

Cofopri fue una entidad creada en 1996 por el gobierno de Fujimori. Su tarea consistía en avanzar de manera expeditiva con la entrega de títulos. En el Perú de los 90 había muchas familias que durante años estaban viviendo en los llamados pueblos jóvenes, pero sin tener un documento que avalase su  propiedad.

La premura por entregar el cartón tenía un objetivo. El gobierno, persuadido por los planteamientos de Hernando De Soto, creía que con el documento de propiedad en mano las personas automáticamente podían acceder a un crédito y montar una pequeña empresa.  Los propietarios de viviendas se multiplicaron en el país, pero la utopía de De Soto nunca se llegó a concretar.

La condición para que la población pudiera acceder a los servicios básicos de luz, agua y desagüe era contar con el título de propiedad.  Con el tiempo  este requisito se volvió un cuello de botella, porque la necesidad tiene un ritmo distinto al de los trámites. La ley promulgada en el gobierno de Toledo solucionó este impase. La constancia de posesión no era un título de propiedad pero cumplía la misma función y, por supuesto, agilizaba los trámites.

 Otro componente importante en el proceso de legalización del suelo usurpado es el conjunto de amnistías que se dan a los invasores. Toledo dio dos leyes y una última fue promulgada en 2015 por Ollanta Humala. Éstas han allanado el terreno para todo el trámite posterior quees casi automáticoen este momento.

Una vez creada la ley se empezaron a activar una serie de mecanismos para aprovecharse de ella. Para otorgar el  título,Cofopriverifica que los terrenos hayan sido ocupados  dentro de las fechas de la amnistía. Y es entonces que ha aparecido la figura de “la ampliación del asentamiento humano”: si la  autorización para la entrega de los títulos es en una zona semiplana, se empiezan a ocupar partes más altas del cerro fuera de la fecha de  la amnistía.

De esta manera, se han construido miles de viviendas en zonas que nunca debieron ser habilitadas. Por supuesto, Indeci no está de acuerdo y hace sus observaciones. Por ello, Cofopri entrega el título “con cargo a” que se tomen las medidas para mitigar los riesgos. La municipalidad puede levantar esas observaciones mal, tarde o nunca, de acuerdo a la premura del titular. Finalmente el cartón ya está en sus manos y papelito siempre manda.

Líbranos, San Juan de Lurigancho

CENCA trabaja en este distrito, ejemplo de todos los males que hemos mencionado. Las invasiones se han ubicado en los declives de los ríos. Hay 200 mil pobladores viviendo ahí. Todos esos asentamientos humanos se han formado en tierras que  fueron propiedad de la comunidad campesina Jicamarca.

Esta comunidad está ubicada en una zona que se disputan San Juan de Lurigancho y  Huarochirí. La municipalidad de San Antonio (Huarochirí) reconoció a la junta directiva del anexo 22, que fue la que inició las primeras ventas. Esta superposición del propio Estado echó más leña al fuego del desorden y a la falta de límites físicos y de cualquier tipo.

En las nuevas agrupaciones como José Carlos Mariátegui, que se fundó en el año 2000, los primeros pobladores solo pagaron por los trámites administrativos para inscribirse en el padrón de la comunidad o recibir su plano. En cambio, los que vinieron después sí compraron sus lotes. Luego de eso, ha habido reventas y traspasos de terrenos a precios considerables.

La comunidad Jicamarca ha realizado ventas turbulentas. En algunos lugares ha habido hasta tres directivas vendiendo terrenos al mismo tiempo. Evidentemente estaban fraccionadas y peleadas entre sí.

La presencia del Estado ha sido fantasmagórica. Ha reinado el caos a vista y paciencia de los ministerios correspondientes y de los sucesivos gobiernos municipales. Solo una vez, en casi 40 años, el Estado intervino en ese distrito para adjudicarse terrenos de la comunidad en los que ya estaba la gente instalada para que el saneamiento de los lotes fuera más fácil de realizar y que esos pobladores puedan gestionar sus títulos de propiedad.

Fue una medida temporal en una zona determinada de la que se beneficiaron los pobladores antiguos. Carlos Escalante recalca: “En el Perú hay experiencia y jurisprudencia para hacer el saneamiento físico y legal de los terrenos del Estado, pero no para los que han sido de las comunidades campesinas”.Pero como la expansión continuó imparable, los que llegaron después no tuvieron el amparo de esa norma.

Aunque, en verdad, no les pareció grave. El mundo de la informalidad, el de la extrema pobreza, funciona con una lógica diferentes, incomprensible para quien está en la otra orilla. Es la de la sobrevivencia. La segunda, tercera y cuarta oleada que no fueron favorecidas por esa norma no tienen títulos, pero sí tienen agua que es más importante. ¿Para qué querrían un título si nunca podrían acceder a programas como Techo Propio porque los bancos no les van a otorgar créditos?

Por ejemplo, sí les solucionan la vida normas como la que emitió elsegundo gobierno de Alan García, que facilitaba el visado de planos para que las poblaciones pudieran acogerse a los programas de agua y desagüe. Estaban considerados los asentamientos que no tuvieran títulos de propiedad, que no fueran a ser reubicados y que estuvieran reconocidos por la municipalidad.

Otra manera de sobrevivir es ser el más vivo. Por eso volvió una práctica generalizada el que muchos dirigentes presenten planos  anexando más terreno del que les corresponde, y como las municipalidad no ha  inspeccionado o no ha querido más problemas, los han aceptado. Son tierras que no les corresponden y que,después, los traficantes venden. Existe una norma que se los permite: la prescripción adquisitiva de dominio, que es un procedimiento por el cual deben esperar 10 años a que el  legítimo propietario reclame su terreno. Si éste no realiza ninguna acción para recuperarlo, se le adjudica al invasor.

Hace tres años, los arquitectos de CENCA se reunieron con la actual gestión municipal. Los funcionarios y les aseguraron que  iban a visar los planos que les entreguen después de hacer las verificaciones, y que solo se aceptarían los que incluyan terrenos que realmente estén ocupados.  Según CENCA, han cumplido a medias.

En ese mundo cambiante, todos los días llega nueva gente en busca de un terreno con o sin habilitación.No les importa que los nuevos asentamientos en San Juan de Lurigancho estén ubicados en zonas de riesgo, un aspecto que es de vital importancia luego de los últimos sucesos con El Niño costero.

“Ahora existen asentamientos en estas colinas húmedas que se forestan naturalmente en invierno. La humedad los convierte en terrenos peligrosos e insalubres para vivir en ellos”.

Indeci ha trabajado el mapa de peligro de San Juan de Lurigancho, que fue obviado a la hora de definir los usos de suelo y establecer la zonificación metropolitana, aprobada por el alcalde Castañeda y visada por los sucesivos alcaldes del distrito, incluyendo al que está en ejercicio, Juan Navarro. Lo mismo ha ocurrido en el distrito tocayo de Lurigancho-Chosica, cuyo alcalde Luis Fernando Bueno Quino está en el cargo hace 14 años y ha permitido el crecimiento desbordado en áreas no mitigables.

A diferencia de lo que ha ocurrido en Chosica, los afectados de San Juan de Lurigancho han estado al borde de los ríos Huaycoloro y Rímac. Los que se han ubicado cada vez más arriba, en los cerros áridos y pedregosos, esta vez no han sido damnificados. Ellos se han asentado en las laderas, han tajado el cerro y han hecho muros de piedras o pircas.

El riesgo mayor es el de un terremoto que puede destruir sus precarios muros de contención; pero por el momento su gran problema es la falta de agua que solucionan con ingenio “informal” : consiguen una manguera y la conectan a la instalación del que está más abajo, y le pagan por ello. Mientras tanto, se disponen a esperar una década, el tiempo aproximado que demora la instalación de ese servicio en esas alturas.

Tierras para los B-C

“El libre mercado regulará el crecimiento urbano”, fue el leitmotif de los años 90.Pero lo que ha pasado desde entonces es que el buen suelo lo han acaparado las grandes empresas inmobiliarias para vendérselo a los sectores B y C.La entidad que se encarga de realizar las subastas es la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN), que ejecuta los planes dispuestos desde altas esferas.Y como no ha habido quién ponga el pare, actualmente, el 90% de los terrenos con factibilidad de servicios espropiedad de las inmobiliarias.

Por otra parte, el 60% de la población no califica para entrar al mercado inmobiliario formal. Se van a los cerros y ahí los reciben los traficantes de terrenos.Como la demanda es enorme, éstos pueden imponer sus reglas. En otros países el Estado regula el mercado y le impone condiciones a los constructores como, por ejemplo, que el 20% de las viviendas de proyecto sean populares.

El Ministerio de Vivienda no tiene una política de ese tipo y ha dejado que este problema – que es el de fondo – se vaya agudizando. Por ejemplo, Los Portales y el Banco de Crédito  han adquirido gran parte de las pampas de San Bartolo, que eran terrenos del Ejército y donde se tenía planificado construir urbanizaciones populares. Esperemos que no pase lo mismo con las Pampas de Ancón en las que se deberían construir 20,000 de estas viviendas.

Pero el asunto no acaba ahí.  Se están acumulando las denuncias contra varias de estas empresas inmobiliarias. Liliana Miranda relata el caso de Menorca: “Esta empresa está ofreciendo lotes de un nuevo proyecto ubicado en el valle de Lurín.La empresa consiguió que la municipalidad de Pachacámac diera el visto bueno y que la municipalidad de Lima cambie el uso del suelo – que era agropecuario – para construir un conjunto habitacional”. Las condiciones fueron que garantizara el agua y el desagüe y que los lotes tuvieran un mínimo de 300 metros. Sedapalles contestó que no pueden conectarlos a su red hasta el 2030, pero si consiguen agua por su cuenta, que sigan adelante.

Con esa carta de respuesta hicieron su estudio de impacto ambiental y consiguieron el visto bueno del Ministerio de Vivienda.  El plan de la empresa es hacer un gran pozo, sin considerar que con ello dejarían sin agua a un sector de agricultores del valle de Lurín. Pequeño detalle.

Días antes que el desastre nos estallara en la cara, un grupo de familias de la urbanización el Sol de Carabayllo y La Rinconada habían denunciado que sus casas estaban siendo afectadas por la afluencia del río Chillón. No se trataba de un grupo de invasores, ni habían negociado su terreno con traficantes de tierras. Es la empresa Los Portales quién ha comprado, habilitado y vendido lotes en una zona vulnerable. Más de doce lotes se han perdido, y por supuesto la deuda no se congela. Las familias tienen que seguir amortizando al banco.

Verónica Peña, una de las propietarias, refiere que “una empresa chancadora estaba activando y  varios camiones usaban esa zona para arrojar desmonte”. Todo ello contribuía a que se redujera el cauce del río y se derive hacia la urbanización.

No todos los desastres de los últimos días han tenido que ver con gente pobre que vive en el cauce de los ríos, advierte Gustavo Riofrío, quien ha estudiado muchísimos años este problema. Los principales revelan, más bien, la responsabilidad de las autoridades y la empresa privada. La inundación de Trujillo que llegó hasta la Plaza de Armas se debió a la continua disminución de la ahora famosa quebrada de San Idelfonso, a la que se llenó de desmonte y basura durante años,  con la anuencia de la municipalidad.

Lo mismo sucede con el rio Huaycoloro. Su cauce natural llegaba  al río Rímac, pero ahora se topa con las urbanizaciones construidas desde la década de los 70, y tuvo que ser  encausado para que siguiera una antigua acequia hasta llegar a Campoy. En momentos de mucha crecida la acequia se desborda y el río vuelve a su cauce natural. El rio, entonces, hace honor a su nombre.

Para Riofrio, el concepto de ciudad debe cambiarse. La imagen más impactante del desastre en Lima fue la proeza de Evangelina, quien sobrevivió al torrente en  Punta Hermosa. Sin embargo, este distrito es un ejemplo de cómo deben hacerse las construcciones. El balneario quedó intacto porque se respetó el cauce del río. Solo se construyó un estadio y  una playa de estacionamiento, que son lugares por donde puede discurrir el agua, pero nada de viviendas.  La clave está en no construir en el cauce y no disminuirlo ni pretender ganarlo.

La naturaleza es predecible. No se sabe cuándo ni cómo pero si por dónde. Siempre deja huella y hay que respetarla.

***

La ansiedad nos comió vivos. El Estado tituló a rápidas y a ciegas, creyendo haber descubierto el misterio del capital. Las empresas eléctricas no escatiman esfuerzos en cablear desde la vera del rio hasta la punta del cerro. El recibo de fin de mes lo justifica. Los traficantes de tierra se hacen millonarios a expensas de la necesidad de vivir donde sea: en la punta del cerro o al otro lado del río.