La normalización de la explotación bajo administradoras de edificios en Perú

Escrito por Revista Ideele N°303. Abril-Mayo 2022

La capital del Perú este año ya superó los 10 millones[1] de habitantes y es conocida por ser una megalópolis con muchas imperfecciones, dentro de ellas el déficit de oferta en vivienda. Por ello, una salida -sin una política de vivienda clara- por parte de la oferta privada y con apoyo discrecional de municipios en cambios de zonificaciones y permisos ha permitido el crecimiento vertical mediante edificios y condominios con múltiples torres que aun así no cubren las 160mil a 600mil viviendas al año que serían necesarias para cortar la brecha habitacional.

Es este contexto donde los barrios desaparecen y los ascensores se multiplican, solo 40mil[2] familias al año acceden al mercado formal que solo está enfocando en, los sectores A y B, es decir, el 15% del país. En estas clases sociales es donde con mayor razón el derecho de compra se transforma en una responsabilidad pues las residenciales y departamentos tienen una necesidad obligatoria por mandato de la realidad: organizar bienes comunes.

No solo se trata de cumplir con la ley de propiedad horizontal 27157 sino que vivir de manera conjunta implica cubrir soluciones a demandas como establecer una cuota de mantenimiento sobre áreas comunes, tener personal de conserjería y limpieza, establecer normas de convivencia en la residencial, mantener equipos como el sistema de bombas de agua, representar a la comunidad ante instituciones y contemplar protocolos y planes de emergencia.

Aparece entonces una duda razonable de los vecinos sobre si atender directamente la administración de bienes comunes (contratando personal, llevando el cobro de mantenimientos, balance económico anual, seleccionando proveedores, etc.) o contratar una administración. Dentro de las supuestas ventajas de tercerizar la gestión de un edificio se encuentra no responsabilizarse directamente del personal que labora en el predio, no estar detrás del día a día sino en toma de decisiones directivas y ahorro de tiempo para enfocarse en la vida personal y/o familiar.

Es aquí que inicia un negocio sobre la dignidad humana pues existe un mercado de empresas administradoras de edificios y servicios de vigilancia o conserjería que, teniendo una fachada formal con RUC y contrato, realiza una práctica perversa que puede calificar como delito de trata de personas y esclavitud moderna en una variante de explotación laboral que merece la atención de las autoridades y una alerta ciudadana.  

La falta de empatía y xenofobia es un factor que invisibiliza a las personas que trabajan dentro de un espacio común, que tienen nombre y familia detrás, así como merecen ser tratados con dignidad y cumplir con las obligaciones laborales que cualquier persona merece, más aún, su situación no es ajena a la condición de mal pago que tuvieron muchos peruanos emigrados hacia fines de los ochenta y parte de los noventa.

Suena bastante práctico la tercerización de la gestión de los vecinos, pero a pesar que aseguran hacerse cargo de planilla y tener personal en regla con seguro, los trabajadores son fantasmas y exponen a los directivos y condominio a denuncias laborales y hasta penales. También se asume que el personal de seguridad contratado se encuentra capacitado, pero estos no han tenido mayor instrucción y no cuentan con ningún filtro previo, muchas veces indocumentados, sin saber sus antecedentes, perfil psicológico y sin experiencia o protocolo alguno.

También estas administradoras venden un saber que no tienen. Los administradores designados no son administradores de profesión, desconocen el mercado de mantenimientos de ascensores, bombas de aguas, puertas o motores de estacionamiento e incluso conocimiento de modos y equipos de limpieza de áreas. Tampoco son efectivos en la cobranza y al final el vecino moroso solo puede ser denunciado por la junta de propietarios (legalmente inscrita) y salvo enviar recordatorios y pedidos, la administración no soluciona estos problemas que promete te vas a ahorrar con sus servicios.

Entonces hasta aquí hay un servicio ineficiente que no cumple su contrato o una estafa, pero ¿dónde se encuentra la explotación laboral y posible nueva modalidad de trata de personas? No es casual, que estas empresas mayormente constituidas mediante régimen MYPE busquen que el personal que captan a su cargo en edificaciones sea de nacionalidad venezolana pues justamente su situación de vulnerabilidad como migrantes les permite explotar su trabajo y establecer una relación de sometimiento y abuso de poder.

Cabe recordar que el flujo migratorio venezolano es el más grande en la historia y Perú es el segundo mayor receptor con una cantidad oficial de 496 095 personas provenientes de Venezuela. La mayoría de estas personas tiene una situación de carencia de alojamiento, trabajo y documentación, así como con situación irregular lo que exacerba su situación de riesgo y los expone a sistemas de trata de personas a lo largo de su viaje.

Para empezar la primera señal de alarma es que las empresas que ofrecen este servicio de administración supuestamente de forma legal tienen a su personal debidamente en planilla, con seguro de salud y beneficios de ley. Sin embargo, buscan que su personal sean migrantes venezolanos pues su situación de necesidad es aprovechada para que trabajen sin ningún contrato legal a sabiendas que carecen de papeles y de esta manera le pagan un sueldo por debajo del mercado o distinto al informado a la junta de propietarios y no gastan en su seguridad de salud y beneficios de ley, esto es muy fácil de comprobar pues una empresa legal no puede según la ley laboral en Perú tener más del 20% de su personal extranjero y un rápido conteo del personal desplegados en los edificios que administran estas empresas puede comprobar que sobrepasa notoriamente el máximo de ley que podrían inscribir.

Una segunda alerta se da con el sometimiento bajo engaño, por ejemplo, a los conserjes se les hace firmar un documento claramente ilegal donde el trabajador declara: “tengo conocimiento que no podré recibir el Sistema Integral de Seguro (SIS), debido a no contar con carnet de extranjería, el cual es un requisito solicitado por el Ministerio de Trabajo para la inscripción, por lo cual acepto plenamente trabajar bajo las mismas condiciones que cualquier trabajador de la empresa, exceptuando el SIS”.

Tercero, también se les conmina a mantener silencio ante propietarios o directiva sobre desperfectos de equipos, falta de mantenimientos y hacer de la vista gorda a fin que suceda una emergencia o desperfecto total que por premura de solución se contrate al proveedor direccionado por la administradora que presenta como eficaz o con experiencia sin el tiempo de comparación con el mercado, presentación o averiguación de un mínimo de cotizaciones (como estipulan muchos contratos) bajo la excusa de ser experimentado para la empresa o con “garantía”.

Una cuarta forma de abuso bastante común, es que si bien la conserjería o seguridad utiliza el máximo de horas legales permitidas en Perú para trabajar que son jornadas 12 horas, también se les obligan a trabajar hasta 24 horas seguidas en caso de no tener personal de relevo bajo pena de despedirlo por abandono de puesto en caso se retirara de conserjería y si no asisten por alguna razón de salud, este día les es descontado (como si no bastara con no brindar seguro médico).

Por todo esto es que se ve las concurrencias de los elementos que señalan Marcus Felson y Lawerence E. Cohen[3] para la comisión de conducta delictiva, que son: a) la presencia de personas en situación de vulnerabilidad; b) la existencia de personas motivadas para infringir la ley porque ven probable la obtención de un beneficio; y c) la ausencia o el insuficiente control desde el aparato estatal.

Al darse dentro de espacios privados como residenciales y condominios está más lejos de la fiscalización de las autoridades. Cabe resaltar que el tercer[4]  lugar de explotación o modalidad de trata de personas que se da en Perú es en contexto de servidumbre domestica por lo cual no es de extrañar que las personas dedicadas a la trata vienen ajustando sus modelos de negocios a la nueva normalidad.

Dicho esto, cabe resaltar que la pandemia producida por la COVID-19 ha tenido una afectación directa en la lucha contra la trata de personas. Esta complejizó la intervención en todas sus fases (captación, traslado y explotación) e incluso agudizó las falencias en el abordaje de casos de trata de personas, aún más cuando se trata de migrantes.

En el caso específico de esta explotación en edificios, muchos conserjes fueron obligados por las empresas a mantener sus servicios, por ejemplo, el pasado 15 de marzo de 2020 el entonces, ministro del Interior Carlos Morán, respondiendo precisiones sobre el decreto de emergencia, declaró en el programa Cuarto Poder[5] que “vamos a acreditarlos para que tengan libertad de transitar por Lima, utilizando los servicios públicos que van estar restringidos”.

Si bien esto no se dio y modificó legamente hasta una fase posterior de reactivación, salvo excepciones, la mayoría de las personas dedicados a estos servicios fueron requeridos presencialmente cuando lo que debió ocurrir es un descanso obligatorio con goce de haber o una suspensión acogiéndose a pago de remuneración mínima. Además de un derecho, era innecesaria su presencia pues las personas se encontraban en sus domicilios y el que una persona estuviera de forma permanente en un hall o puesto de ingreso, constituía un punto de contagio tanto para el trabajador como para las personas que reciben el servicio al estar en contacto con todos los vecinos (hoy sabemos que el riesgo es mayor en un espacio cerrado).

Para dar una respuesta efectiva a este problema en materia de política pública se necesita el concurso de muchas instituciones públicas: La SUNAT pues hay falta consciente a la norma tributaria donde hay una evasión donde se esconde la presencia de una cantidad de personal que duplica o triplica al declarado y también hay una elusión que utiliza la ley MYPE para beneficios de pequeña empresa y menor pago de impuestos; las municipalidades que contemplan un rol fiscalizador sobre las empresas que operan dentro de su circunscripción y los decretos de prohibición de discriminación; la SUNAFIL en tanto ente competente de fiscalizador de la seguridad en el trabajo y derechos laborales así como la Fiscalía Especializada en Trata de Personas que entiende la complejidad de estos delitos y particular utilización de población migrante para cual su precariedad es un perfecto e inhumano espacio de negocio.

Finalmente, el mayor espacio de existencia de esta modalidad de lucro contra la dignidad humana se produce por tres factores donde la informalidad también acarrea este ámbito pues más del 80% de juntas de propietarios no cuenta con inscripción en registro públicos, lo cual le genera una desprotección ante el incumplimiento de pago de la cuota mantenimiento de vecinos.

Primero, una incapacidad de identificar que lo “barato sale caro” pues la gestión directa del personal permitía un mayor filtro y control sobre la administración, evitar sobrecostos o falta de mantenimiento preventivos, así como evitar intermediarios y agregar valor a los bienes. Se desconoce que la tercerización no borra la responsabilidad legal (como mínimo tercero civil responsable) para los propietarios de toda persona y lo que ocurra sobre las áreas comunes de un edificio. Y se suma un desconocimiento legal sobre los deberes y competencia de la compra de un departamento.

En segundo lugar, la falta de empatía y xenofobia es un factor que invisibiliza a las personas que trabajan dentro de un espacio común, que tienen nombre y familia detrás, así como merecen ser tratados con dignidad y cumplir con las obligaciones laborales que cualquier persona merece, más aún, su situación no es ajena a la condición de mal pago que tuvieron muchos peruanos emigrados hacia fines de los ochenta y parte de los noventa. Por lo menos, la comprensión que vas a dejar el cuidado de la seguridad de tu hogar a una persona que va conocer tus horarios y movimientos a diario debería motivar a un mínimo de interés sobre los antecedentes, bienestar y condiciones de un conserje o encargado de limpieza.

Y tercero, la apatía por el involucramiento en comunidad, nadie quiere liderar nada, ni responsabilizarse ante la posibilidad de mejorar su propio bienestar común. La representación es vista como una tarea extra y hasta un trabajo para otros que sin pago no genera ningún interés o satisfacción por el deber cumplido y ese vacío de representación es una oportunidad para empresas que funcionan a partir del abuso.


[1] Según INEI este 2022 “alcanza 10 millones 4 mil 141 habitantes, que representan el 29,9% de la población proyectada del Perú (33 millones 396 mil 698 habitantes)”

[2] Informe de GRADE de abril 2021

[3] Felson, M. y L. Cohen, L. Social Change and Crime RateTrends: A Routine Activity Approach. American Sociological Review, vol. 44, 1979, pp. 588-608.

[4] UNODC. Informe Situacional del Delito de la Trata de Personas en Contexto de Flujos Migratorios Mixtos en Perú, 2021, pp. 14, 35 y 40.

[5] Entrevista de 13 de marzo de 2020 al ex Ministro del Interior Carlos Morán: https://www.youtube.com/watch?v=ybKJEw8m6DM

Sobre el autor o autora

Eduardo Salmón
Politólogo por la PUCP y consultor independiente. Ha sido docente de la Universidad del Pacífico y pre docente en la Pontificia Universidad Católica del Perú, Fue co-fundador de Sociedad Debate PUCP como primera sociedad universitaria de debate competitivo en el país. También ha ejercido brevemente el periodismo como redactor en el diario El Comercio y ha sido tutor y diseñador instruccional de las maestrías virtuales en CENTRUM Católica.

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